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19 de junio de 2023

En medio de fuertes debates, se cumplen tres años de vigencia de la ley de alquileres

Las modificaciones principales fueron la extensión a tres años en los contratos de locación y un cambio en el mecanismo de actualización del monto. Pero subieron los costos porque muchos dueños sacaron sus propiedades del mercado. Cuál es el escenario que viene para los inquilinos.

Por Natalia González 19-06-2023 | 11:56

El objetivo de la norma fue dar mayor previsibilidad a los inquilinos, pero ocurrió que muchas propiedades se retiraron del mercado. / Foto: Cris Sille

La Ley de Alquileres cumplirá en julio próximo tres años de vigencia, por lo que comienzan a vencer los primeros contratos firmados entre inquilinos y propietarios con plazo de 36 meses como estipula la norma, en medio de un fuerte debate sobre la continuidad de la iniciativa impulsada durante el Gobierno de Mauricio Macri y puesta en marcha durante la actual administración.

El 1 de julio de 2020, tras la aprobación del Congreso, entró en vigencia la actual Ley de Alquileres, que introdujo como modificaciones principales la extensión a tres años en los contratos de locación -anteriormente de dos años- y la actualización anual sobre la base del Índice de Contrato de Locación (ICL) -coeficiente entre el IPC y el Ripte-, que elabora el Banco Central (BCRA).

Hasta ese momento, los aumentos en los alquileres se pactaban de común acuerdo entre inquilinos y propietarios, intermediados por las inmobiliarias, mayormente con una periodicidad semestral y en algunos casos anual.

El objetivo de la norma fue dar mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo y fijar una modalidad de actualización; sin embargo, sumado al contexto de pandemia, el efecto en el mercado fue que cayó la oferta de propiedades para alquiler, los propietarios las retiraron, y se registró una suba en el costo de entrada a las propiedades.

Se estima que el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% y creció la tendencia, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA), a negociar los alquileres en plazos temporarios y en algunos casos en dólares, lo que evade las condiciones de la ley.

El 52% de las ofertas de alquileres son en dólares en CABA, según un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo.

El 52% de las ofertas de alquileres son en dólares en CABA, según un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo


Asimismo, por la retracción de la oferta, se elevaron los precios de entrada a los alquileres: en mayo la mediana de los monoambientes ofertados en CABA fue $ 92.500 (+115,1% interanual), con lo cual el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en mayo era $ 84.512, cubre el 91,4% de un alquiler.

Se estima que el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% y creció la tendencia, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA), a negociar los alquileres en plazos temporarios y en algunos casos en dólares. / Foto: Cris Sille

En el caso de 2 ambientes la mediana en mayo fue $ 120.000 (+140%) y para 3 ambientes $ 160.000 (109,2%), según CESO.

Dentro de los contratos, un alquiler que comenzó en julio de 2020, tuvo en julio de 2021 un primer aumento de acuerdo con el ICL de 41%, luego en julio de 2022 tuvo el segundo incremento de 58,16% y en julio próximo aumentaría alrededor de 95% de acordarse la renovación del contrato, lo que acumula una suba cercana a 360%.

Sobre esta situación, el referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, afirmó que hace falta un paso más para que la ley favorezca a los inquilinos, que consiste en "regular el precio inicial del contrato".

En declaraciones a Télam, la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba), Marta Liotto, dijo que "es altamente probable que la situación se agrave en los próximos meses", dado que "a partir de este mes comienzan a vencerse los contratos firmados dentro del marco de la actual Ley de Alquileres, y esto implicará una fortísima suba de los cánones locativos".

"Esto se agravaría aún más si los propietarios de muchos de esos inmuebles deciden no mantenerlo en alquiler; la situación es verdaderamente desesperante para los inquilinos", afirmó Liotto.

"Esto se agravaría aún más si los propietarios de muchos de esos inmuebles deciden no mantenerlo en alquiler; la situación es verdaderamente desesperante para los inquilinos"Marta Liotto


Dijo que "para salir de esta situación, hay que avanzar con la necesidad de modificar la Ley de Alquileres y a la vez poner en práctica un paquete de medidas dirigidas a aumentar el stock de unidades en alquiler".

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que "antes de la ley, una propiedad estaba entre 60 y 90 días en oferta y ahora no hay propiedades, son escasas o nulas la oferta y un inquilino está a la espera hasta que sale una y cuando aparece tiene que ser apta a su presupuesto".

"Ahora no hay propiedades, son escasas o nulas la oferta y un inquilino está a la espera hasta que sale una y cuando aparece tiene que ser apta a su presupuesto"Alejandro Bennazar


"El problema es: ¿A dónde van las familias? La mayoría hace extensiones de sus contratos tratando de contener la situación y los propietarios entienden que las partes se tienen que poner de acuerdo", agregó Bennazar.

Consideró "fundamental avanzar en el cambio para los plazos de contratos, al menos habría que volver a dos años y que la actualización de los precios se ajuste cada tres meses".

En estos tres años, hubo distintos debates en el sector y proyectos legislativos para modificar la Ley, así como se evaluó la posibilidad de derogarla, lo que no avanzó hasta el momento por falta de consenso.

Ricardo Botana, titular de la Unión Argentina de Inquilinos, consideró que "la nueva ley trajo nuevos derechos para los inquilinos, el tema del aumento de 2 a 3 años es muy bueno, que le tengan que devolver el depósito actualizado, que puedan rescindir sin pagar indemnización si pre avisa con tres meses, son cuestiones y derechos que le han hecho bien al inquilino".

En declaraciones a Télam, señaló que "el tema de fijar un aumento atado la mitad de ese índice al IPC, a la inflación, y la otra parte a los salarios, la verdad que no ha sido bueno, de un día para el otro pagar el doble al inquilino lo complica mucho".

"Los locadores vieron poco seductor seguir con los contratos de locaciones comunes por tres años y se empezaron a volcar muchos a las plataformas temporarias o directamente lo quisieron vender, entonces en los centros urbanos del país estamos viendo cada vez menos oferta para alquileres comunes", agregó Botana.

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