19 de julio de 2024
Las expensas alcanzan el 50% del valor del alquiler y complican a los inquilinos
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Hace algunos años no superaban el 20% del valor mensual de los alquileres. Expertos analizan el fuerte incremento y ofrecen consejos para reducir estos costos mensuales
>Hasta fin del año pasado casi no había oferta para alquilar en Buenos Aires. Tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la situación mejoró, pero ahora surge otra crisis de acceso a la vivienda. Las expensas subieron en tiempo récord durante 2024, Las inmobiliarias informan que los inquilinos primero preguntan por el costo de las expensas, que aumentan más que la inflación, antes que por el alquiler. Jorge C. Resqui Pizarro, abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal e inmobiliario y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), confirmó a Infobae que “tiempo atrás la incidencia de las expensas en relación con los precios no superaba el 20% del valor de los alquileres. Hoy, esa implicancia puede llegar hasta el 50% de lo que se paga por la locación de inmuebles”.Según estimaciones de fuentes privadas, en junio último el valor promedio de las expensas subió un 10,4% en todo el país. El promedio general fue de casi 148.000 pesos.
Alquilar un PH, con pocas unidades y bajas expensas, es difícil debido a la escasa oferta y precios altos (superan los $350.000 generalmente).
“La comunidad inquilina en CABA, que se acerca al 40% de la población, enfrenta un atolladero al intentar cubrir alquileres y expensas. Según la Federación de Inquilinos Nacional, en junio de 2024, el 34,4% de los ingresos de los hogares se destina a pagar alquiler y expensas. Para los alquileres posteriores al DNU, la incidencia asciende al 38,6%”, precisó Resqui Pizarro.El valor de las expensas siempre fue un tema relevante para los inquilinos, pero en los últimos tiempos ganó mayor importancia debido a valores que resultan excesivos. Monoambientes que pagan $100.000 o más en expensas son un claro ejemplo de esta problemática.Desde hace casi dos años, la primera pregunta de un inquilino al responder a un aviso, ya sea por teléfono o vía Web, es justamente sobre el monto de las expensas. Esta consulta inicial determina si se continúa o se descarta el inmueble.Los aumentos en las expensas impactan significativamente a los inquilinos. Aunque el DNU aumentó la oferta de viviendas, muchos deben pagar expensas extraordinarias (regulación que se modificó tras dejar de regir la Ley de Alquileres), incrementando su carga financiera.
Resqui Pizarro indicó que los gastos de consorcios son inelásticos. Se requiere mayor control presupuestario ya que las expensas son un 40% más caras que las de particulares. Estrategias de ahorro: reducción de horas extras y servicios de seguridad.“El mantenimiento de los edificios se vio afectado, priorizándose lo más urgente y reduciendo gastos no indispensables. En edificios con propietarios de mayor poder adquisitivo, la situación es mejor, pero aún se considera el impacto en las expensas”, añadió Resqui Pizarro.
Los inquilinos consideran las expensas como un factor determinante al evaluar una propiedad. Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, señaló: “Esta preocupación se acrecienta con los valores excesivos de algunas expensas, que en algunos casos superan los $100.000 mensuales, complicando el presupuesto de los inquilinos”.“Además, se desarrolló un panel de mantenimiento preventivo basado en inteligencia artificial, que predice el momento más conveniente para realizar el mantenimiento de instalaciones cruciales como ascensores y bombas, optimizando considerablemente las operaciones de los edificios”, acotó Baccigalupo.
La reciente normativa que obliga a los administradores Los nuevos sistemas que permiten pagar expensas con un código QR reducen errores y aseguran la disponibilidad inmediata del dinero. “Esta herramienta es una gran innovación y mejora la transparencia”, señaló Baccigalupo.Las expensas vienen subiendo por varios motivos, como los sueldos del personal de limpieza y seguridad, el costo de productos de limpieza, el mantenimiento de ascensores (que subió un 260% interanual) y el retiro de subsidios en servicios como energía y gas, entre otros.Braña señaló que los consorcistas no tienen voz ni voto en las paritarias del gremio que representa a los encargados, donde se fijan los aumentos salariales sin consulta.
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